Адвокатов и стажеров ознакомили с проблемами аренды, возникающими в судебной практике.

15 апреля в ходе очередного вебинара ФПА РФ по повышению квалификации адвокатов арбитр Российского арбитражного центра, доцент Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», к.ю.н. Мария Ерохова прочитала лекцию на тему «Проблемы аренды в судебной практике». В своем выступлении она сосредоточила внимание на обязанностях арендодателя и арендатора, а также на некоторых особенностях договора аренды недвижимости.

В начале своего выступления лектор ознакомила слушателей с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, касающимися аренды: Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» (далее – ПП-73) и Информационном письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – ИП № 66).

Эксперт предупредила, что считает для себя важным поговорить о содержании обязанностей сторон договора аренды. Так, «арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и/или пользование». Именно предоставить, а не передать. Арендатор со своей стороны «обязуется оплачивать пользование имуществом и вернуть его в надлежащем состоянии».

Аренда, по словам Марии Ероховой, «является самым популярным и самым востребованным типом договорных отношений». Она назвала виды аренды в зависимости от обязанностей арендодателя, такие как владельческая аренда и пользовательская аренда. В первом случае арендатору на время передается исключительное владение имуществом, во втором – арендатор не имеет таких прав, например, в течение суток имущество может передаваться по очереди нескольким лицам на определенное время.

Владельческая аренда недвижимости, в свою очередь, делится, на подлежащую государственной регистрации и не подлежащую регистрации. Аренда, внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимость, обеспечивает арендатору право следования (сохранение договора при смене собственника) и право преимущества по заключению договора на новый срок.

Позитивное изменение российского законодательства и судебной практики заключается в том, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, теперь при отсутствии регистрации не имеет силы против третьих лиц, но между сторонами действителен, в отличие от прежнего подхода о недействительности договора без регистрации (если регистрация является необходимой по закону).

Лектор предположила, что после изменения ГК РФ, а именно появления п. 3 ст. 433 ГК РФ, только зарегистрированный договор аренды обеспечивает арендатору право следования и право преимущества, так как это действие договора против третьих лиц. В то же время, если кто-то после заключения договора аренды на три месяца тут же продаст вещь, а новый собственник потребует возврата имущества от арендатора, есть возможность защитить статус арендатору по ст. 1 и 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом. Для этого следует доказать, что цель продажи была в отобрании вещи у арендатора. Такой вывод лектор сделала на основании анализа ряда статей Гражданского кодекса РФ в их совокупности. Судебной практики по таким вопросам нет.

Говоря об обязанностях арендодателя по предоставлению имущества, Мария Ерохова отметила, что в договоре следует указывать цель аренды и состояние предоставляемого в аренду имущества, а также то, на ком лежит риск гибели или повреждения имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, препятствующие пользованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них. На нем же лежит риск гибели или повреждения имущества, если стороны не договорились об ином (ст. 211 ГК РФ). При этом повреждение имущества может быть как фактическим, так и юридическим. За коммунальные платежи также отвечает арендодатель.

У арендатора как минимум три обязанности: он должен принять вещь, платить за аренду, точнее, за возможность эксплуатации имущества, и вернуть эту вещь по окончании договора аренды в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом естественного износа.

* * *

Далее лектор остановилась на проблемах, связанных с исполнением арендатором своих обязанностей по оплате. Например, его обязанность по оплате возникает лишь с момента предоставления вещи, а не с момента заключения договора (п. 8, 9 ИП-66), даже если договором предусмотрено иное.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Однако в настоящее время, когда соблюдается «условный карантин» в связи с угрозой коронавируса, дать однозначный ответ на вопросы, связанные с неоплатой аренды, чрезвычайно трудно. На взгляд лектора, здесь в первую очередь должны учитываться положения договора (цель аренды и распределение рисков), а также вопрос о том, есть ли черты вещного права у арендатора (регистрация договора в реестре). Например, если арендуется гараж для парковки автомобиля, то плата должна вноситься, так как возможность использовать гараж не утрачена. Но если речь идет о закрытом на время карантина офисе, то арендатор вправе занять позицию, что он приостановил исполнение обязательства по оплате на основании ст. 328 ГК РФ, так как арендодатель не предоставляет ему возможность пользования вещью.

Лектор напомнила о ряде позиций Верховного Суда РФ об отсутствии у арендатора обязанности платить, когда нет доступа в арендованное помещение из-за действий третьих лиц.

Так, например, прецедентным можно считать случай, в котором из-за пожара арендатор не мог попасть в помещение. Арендатор мог бы поставить стремянку, чтобы влезть в окно, но он этого не делал. По этому спору суд решил: «В случае воспрепятствования третьими лицами прохода к помещению, его собственник также имеет право на иск к таким лицам о возмещении убытков, размер которых равен средней арендной плате за помещение в этот период. Если помещение уже было передано в аренду, арендатор имеет право не вносить плату в период существования препятствий в пользовании имуществом» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29 января 2015 г.).

Аналогичные примеры эксперт нашла и в других судебных актах.

Мария Ерохова полагает, что поскольку судебная практика по вопросу о том, должен ли арендатор платить за период, когда он не имеет возможности пользоваться арендованной вещью из-за противовирусных мер, сложно предсказуема, сторонам желательно идти на взаимные уступки. Арендатору не отказываться от оплаты в целом, а арендодателю – предоставлять отсрочку на время или снижать плату на время противовирусных мер. При недостижении соглашения можно испробовать ст. 451 ГК РФ о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Правда, здесь есть нюанс, если сторона будет просить изменить договор, то ретроактивно (просить в июле за период с апреля по май) и временно (на период противовирусных мер).

Раньше ст. 451 ГК РФ безуспешно пытались применять при колебании валютного курса. Суды исходили из того, что рубль является нестабильной валютой и потому этот факт должны были учитывать все участники российского рынка.

Однако в нынешней «уникальной» ситуации найти полностью аналогичные примеры невозможно, поэтому суд может принять любое решение – как об отсрочке арендной платы, так и об обязательстве заплатить ее в пятидесятипроцентном размере. Поэтому лучше вообще не доводить дело до суда.

С презентацией к данной лекции можно ознакомиться по ссылке.

Повтор трансляции вебинара состоится в понедельник, 20 апреля.

На фото:  доцент Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», к.ю.н. Мария Ерохова.

Константин Катанян

Источник:  https://fparf.ru/news/fpa/chto-izmenit-uslovnyy-karantin-v-arendnykh-otnosheniyakh/