Компания хотела взыскать неполученную прибыль с арендатора, потому что тот не платил по договору и не сделал ремонт, хотя должен был. Суды частично удовлетворили требования, но ВС отменил их решения со ссылкой на договор. В другом деле дольщица взыскивает расходы на съем жилья, которые ей пришлось понести, пока она ждала передачи квартиры в Подмосковье. Суды отказали, потому что она прописана в Рязанской области, а значит, может жить и работать там. Но ВС с этим не согласился. Эти и другие майские дела о недвижимости — в материале.

1. Несостоявшийся ремонт и долг по аренде

В апреле 2019 года «Кировоградская» передала в аренду «Форт Бизнес Центру Кристалл» нежилое помещение в московском районе Чертаново сроком на 10 лет. У арендатора накопился долг по договору, а еще он не сделал ремонт, хотя обязался по договору. С октября 2019-го по март 2020 года «Кировоградская» направила контрагенту девять претензий с требованием расплатиться, а мае 2020-го уведомила о расторжении договора. 

Затем арендодатель подал иск о взыскании долга по арендной плате в размере 2,3 млн руб., неустойки 1,5 млн руб. и 102,6 млн руб. убытков. Они образовались по той причине, что арендатор не сделал ремонт, хотя должен был. А еще, поскольку помещение без ремонта нельзя было использовать, арендатору давали каникулы для проведения работ. Поскольку он не сделал ремонт, такие каникулы придется давать и новому партнеру. Кроме того, в расходы заложили услуги брокера по поиску арендатора.

АСГМ признал отказ от договора и указал, что из-за его досрочного расторжения по вине арендатора помещение простаивало и не сдавалось в аренду (дело № А40-45186/2020). Суд пришел к выводу, что «Форт Бизнес Центр Кристалл» обязан возместить упущенную выгоду за простой с апреля по июнь 2020 года, и взыскал 2,1 млн руб.

Первая инстанция отметила: из-за того, что арендатор не сделал ремонт, «Кировоградской» придется давать арендные каникулы новому контрагенту. Неполученный в этом случае доход суд тоже признал упущенной выгодой и взыскал с арендатора 9,2 млн руб. Кроме того, так как «Кировоградская» потратилась на услуги брокера по недвижимости при поиске контрагента, арендатора обязали выплатить еще 2,9 млн руб. Еще АСГМ взыскал долг по аренде 2,3 млн руб., 2,3 млн руб. неустойки и 114 561 руб. государственной пошлины. Встречный иск арендатора отклонили, поскольку он был обязан сделать ремонт. То, что договор расторгли, а ремонт не закончили, не основание для возмещения расходов.

Апелляция и кассация оставили решение без изменений. А вот ВС отменил акты нижестоящих инстанций в части взыскания упущенной выгоды, убытков на брокерские услуги и расходов на госпошлину. Суд обратил внимание на довод арендатора, что по договору вне зависимости от положений иных его статей стороны не несут ответственности перед друг другом за упущенную ими выгоду.

По мнению Марии Строкань, старшего юриста Land Law Firm , ВС преследовал цель восстановить баланс интересов сторон, поскольку суды нижестоящих инстанций в определенной части ущемили арендатора.

ВС поддержал арендатора в позиции о расходах на поиск нового контрагента, поскольку эти расходы действительно необязательны для арендодателя.

Марина Строкань

Эксперт отмечает, что найти нового арендатора можно собственными силами через ресурсы поиска коммерческой недвижимости, включая «Циан» и Avito. Причинно-следственная связь между действиями арендатора и убытками арендодателя в этой части не доказана, а с арендатора при этом взыскали значительную сумму в счет оплаты брокерских услуг.

2. Завысить выкупную цену

Индивидуальный предприниматель и глава крестьянско-фермерского хозяйства Алексей Гостев с 1999 года арендует участок у Краснодарского края. Он захотел выкупить землю, но стороны не сошлись в цене, и арендатор подал иск.

В апреле 2019 года АС Краснодарского края установил, что департамент имущественных отношений региона в проекте договора завысил стоимость участка, а условия предпринимателя правомерны (дело № А32-32255/2018). Апелляция и кассация поддержали эти выводы. Согласно решениям судов, департамент должен был заключить договор до 24 июля, но отправил новый проект только в ноябре. В декабре этого же года зарегистрировали переход права собственности. 

Следом Гостев решил взыскать убытки в 131 443 руб. в виде разницы между арендной платой и суммой земельного налога за период до фактической регистрации права собственности. АС Краснодарского края удовлетворил требование (дело № А32-14621/2020). Суд исходил из того, что Гостев платил аренду до регистрации перехода права собственности на земельный участок и понес убытки. Если бы департамент исполнил свои обязанности надлежащим образом, Гостев получил бы участок раньше.

Апелляция и кассация отменили решение первой инстанции. По их мнению, предприниматель мог взыскать убытки, если бы обжаловал шаги департамента по правилам об оспаривании ненормативных действий органов власти (глава 24 АПК). Он же обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, то есть воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда. Поэтому он сам несет неблагоприятные последствия.

ВС отменил апелляционный и кассационный акты и оставил в силе решение первой инстанции. Департамент должен был подготовить проект договора купли-продажи и правильно рассчитать его цену, но не сделал этого. В результате предпринимателю пришлось обращаться в суд и платить аренду в период рассмотрения дела в суде. ВС отметил, что единственно возможный способ восстановления нарушенного права предпринимателя — предъявить иск к департаменту об урегулировании разногласий.

3. Уступить участок с измененным назначением

В октябре 2010 года Дмитрий Ушлов* взял в аренду у администрации Гурьевского муниципального района Калининградской области участок для строительства индивидуального жилого дома. Он не платил за заключение договора. Через три года, в октябре 2013, Ушлов уступил Ирине Евовой* право по договору аренды. Вместе с услугами агента это обошлось ей в 550 000 руб.

В 2015 году филиал ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» Калининградского линейного производственного управления магистральных газопроводов обратился к администрации с письмом. Он указал, что на этом участке нельзя строить жилье, потому что он расположен очень близко к газопроводу-отводу к Калининградской ТЭЦ-2. Из-за этого в апреле 2019 года администрация направила Евовой предложение расторгнуть договор аренды. Та согласилась, если ей возместят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и уплаченных арендных платежей, но ей отказали. Тогда в 2020 году она обратилась в суд с требованием взыскать убытки, неосновательное обогащение и расходы на госпошлину в общей сумме 469 863 руб., так как не могла использовать участок по назначению. 

Три инстанции отказали. Администрация бесплатно предоставила Ушлову участок, права на который тот потом уступил Евовой. Еще суды отметили, что при обращении в администрацию за выпиской из правил землепользования и застройки женщина знала об ограничениях участка, но провела выплаты по сделке.

ВС отменил акты апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский областной суд (дело № 71-КГ22-5-КЗ). Суд обратил внимание, что в 2009 году администрация издала постановление, в котором утвердила границы охранной зоны газопровода-отвода к Калининградской ТЭЦ-2. То есть власти знали об ограничениях. Изменение правового режима земельного участка до заключения сделки привело к тому, что арендатор платит за участок, не имея возможности пользоваться им по назначению. Значит, последний может истребовать неосновательное обогащение, следует из акта Верховного суда.

Дмитрий Богданов, старший юрист SEAMLESS Legal (ранее CMS Russia), считает, что определение ВС ориентирует суды более внимательно проверять аспекты:

-  добросовестного осуществления прав и обязанностей арендодателя публично-правовым образованием при заключении договоров аренды публичной собственности;

-  правомерности заключения договора аренды при невозможности использовать имущество по назначению;

-  значительного временного разрыва между установлением каких-либо ограничений на земельный участок и внесением сведений о них в ЕГРН;

-  взыскания с арендодателя как убытков, так и неосновательного обогащения, в том числе в виде уплаченных арендных платежей при отсутствии реальной возможности пользоваться участком, пусть даже формально договор аренды заключен.

Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства Регионсервис , приводит в пример дела с аналогичной позицией судов: № А40-297162/2018 и № А60-10196/2019.

4. Построить второй этаж без согласия соседа

Савелий Свиридов* и Глафира Иванова* владеют соседними квартирами в двухквартирном доме. Мужчина надстроил второй этаж в своей части дома. Из-за этого деформировался ленточный фундамент. Соседка забеспокоилась, что это может привести к разрушению всего дома, а еще она, по ее утверждению, лишилась возможности нормально отапливать квартиру. Иванова обратилась в суд, чтобы признать конструкцию самовольной постройкой. Свиридов не признал требований и подал встречный иск о признании права собственности на реконструированную квартиру.

Первая инстанция отказала истцу, но и иск Свиридова тоже оставила без удовлетворения. Экспертиза установила: дом устойчив, не угрожает жизни и здоровью людей. А отказывая во встречном иске, суд указал, что Свиридов не получил разрешительную документацию и согласие второго собственника. Апелляция и кассация согласились с первой инстанцией.

ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 3-КГ22-2-К8). Суды установили совокупность признаков самовольной реконструкции, и у них не было оснований отказывать Ивановой. При этом суды отказали и во встречном иске. Они не решили судьбу надстройки и нарушили принцип правовой определенности.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры , обращает внимание на вывод ВС, что недопустима правовая неопределенность между взаимоисключающими требованиями сторон. «Все же мы либо сносим самовольную постройку, либо сохраняем ее путем признания права за ответчиком», — отмечает эксперт.

5. Жилье в аренду из-за просрочки застройщика

В 2018 году Елизавета Зинова* заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в Московской области с ООО «Специализированный застройщик «Гефест-Инвест» ценой в 2,6 млн руб. По нему компания должна была ввести дом в эксплуатацию не позднее четвертого квартала 2018 года и передать Зиновой однокомнатную квартиру в течение четырех месяцев с момента получения разрешения на эксплуатацию. В октябре 2018 года стороны подписали допсоглашение, где согласовали проведение отделочных работ и новый срок передачи квартиры — до 30 июля 2019 года. В итоге квартиру передали еще позже — 19 февраля 2020-го.

Зинова потребовала компенсаций в суде. Первая инстанция обязала застройщика выплатить неустойку за период с 31 июля 2019 года по 19 февраля 2020 года в размере 110 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф 20 000 руб., убытки 150 000 руб. и судебные расходы. Суд исходил из того, что ответчик нарушил сроки сдачи жилья. А еще женщине пришлось снимать другую квартиру с 1 августа 2019 по 31 января 2020 года, на что она потратила 180 000 руб. (150 000 руб. взыскали исходя из среднерыночной цены за наем).

Апелляционный суд с таким выводом не согласился и отказал Зиновой во взыскании убытков в виде расходов по найму квартиры. Суд не увидел причинно-следственной связи между просрочкой застройщика по передаче квартиры и затратами истца на съемное жилье. Зинова не доказала, что не может проживать по месту регистрации в Рязанской области и работать там же. Кассационная инстанция поддержала апелляцию.

ВС отменил акты апелляционного и кассационного судов и оставил в силе решение первой инстанции в части убытков (дело № 4-КГ22-4-К1). Коллегия заметила, что, если бы застройщик вовремя сдал квартиру, истец могла бы сразу туда въехать. Значит, не надо было бы тратить деньги на съем жилья. Это говорит о причинно-следственной связи между просрочкой и убытками. Еще суд принял во внимание, что женщина была зарегистрирована в населенном пункте далеко от места ее фактического проживания и работы.

Альберт Трофимов, старший юрист Versus.legal , отмечает, что апелляционная и кассационные инстанции, по сути, обязали истца переехать в регион по месту регистрации и работать там, пока застройщик не передаст квартиру. По мнению эксперта, такую позицию суд не мог поддержать, поскольку:

-  на истца безосновательно возложили бремя доказывания обстоятельств, которые не входили в предмет доказывания по делу; 

-  такой подход посягал бы на конституционные ценности свободы труда (ст. 37 Конституции) и свободы передвижения (ст. 27 Конституции). 

* Имена и фамилии изменены редакцией.

Елена Нозикова

Источник:  https://pravo.ru/story/241336/