Как указал Суд, ключевая ставка применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком в рамках ДДУ и не зависит от ее последующего изменения Банком России.

По мнению одного адвоката, желание истца взыскать неустойку по изменяющейся ставке вполне понятно, поскольку в период просрочки неустойка росла с 7,5 до 20%, а взыскания по дифференцированной ставке встречаются на практике. Другая отметила, что определение ВС РФ конкретизирует положения законодательства в части взыскания неустойки, детализирует нюансы ее исчисления и обращает внимание судов на необходимость не формального, а тщательного рассмотрения конкретного дела.

Верховный Суд вынес Определение по делу № 127-КГ23-18-К4, в котором напомнил, что ключевая ставка применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком в рамках ДДУ и не зависит от ее последующего изменения Банком России.

В марте 2020 г. ООО «Группа компаний «Владоград» и Андрей Шумейко заключили ДДУ в отношении двухкомнатной квартиры стоимостью в 4 млн руб., эта сумма была уплачена в день заключения договора. По условиям ДДУ застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства до 30 ноября 2021 г. В п. 8.3 ДДУ отмечалось, что при нарушении срока передачи квартиры застройщик отвечает перед дольщиком согласно действующему законодательству РФ.

Поскольку строительная компания не передала Андрею Шумейко квартиру в срок, он направил ей претензию о выплате неустойки, которая была оставлена без удовлетворения. Тогда дольщик обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за период с декабря 2021 г. по 28 марта 2022 г. в размере 356 тыс. руб., штрафа – 183 тыс. руб. и компенсации морального вреда в 10 тыс. руб. Суд удовлетворил иск со ссылкой на то, что ответчик в спорный период допустил просрочку исполнения обязательств по ДДУ, а представленный истцом расчет неустойки соответствует требованиям закона и условиям договора. Впоследствии апелляция и кассация поддержали его решение.

Изучив кассационную жалобу ГК «Владоград», Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда напомнила, что при нарушении предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, за исключением случая, установленного ч. 2.1 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве. Если дольщиком является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. При нарушении предусмотренного ДДУ срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости застройщик освобождается от уплаты такому гражданину неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения своих обязательств по такому договору.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемой годами, месяцами, неделями, днями или часами. При этом ст. 193 ГК предусмотрено: если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В свою очередь, значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату. В связи с этим, при расчете неустойки за нарушение срока передачи дольщику квартиры применяется значение ключевой ставки ЦБ, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче вышеуказанного объекта, предусмотренный ДДУ. При этом такое значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения мегарегулятором ключевой ставки.

В рассматриваемом случае, заметил ВС, по условиям спорного ДДУ от 10 марта 2020 г. и допсоглашения к нему от 1 сентября 2021 г. последним днем исполнения застройщиком обязательства по передаче Андрею Шумейко двухкомнатной квартиры является 30 ноября 2021 г. По состоянию на эту дату ключевая ставка Банка России составляла 7,5%. Однако суд первой инстанции признал верным произведенный истцом расчет неустойки с применением значений ключевой ставки Банка России исходя из периодов ее действия, в том числе с 20 декабря 2021 г. по 13 февраля 2022 г. в размере 8,5%, с 14 по 27 февраля 2022 г. – 9,5%, с 28 февраля по 28 марта 2022 г. – 20%. Довод о неверном исчислении неустойки судом приводился застройщиком в апелляционной жалобе, однако он был необоснованно проигнорирован апелляцией, формально указавшей, что расчет неустойки соответствует финансовым показателям Банка России и его решениям о повышении ключевой ставки. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое апелляционное рассмотрение.

Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что в рассматриваемом случае истец произвел расчет неустойки, исходя из действовавшей (менявшейся) ключевой ставки, вместе с тем Закон об участии в долевом строительстве предусматривает уплату неустойки, рассчитанной от ключевой ставки, “действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки”. «Желание истца взыскать неустойку по изменяющейся ставке понятно – в период просрочки неустойка росла с 7,5 до 20%, поскольку она, действительно, активно менялась, истец в чем-то прав, но не по праву. Такие взыскания по дифференцированной ставке встречаются на практике, если стороны не дойдут до ВС РФ, соответствующие судебные акты вполне могут остаться в силе, при этом шансы на рассмотрение дела в Верховном Суде не высоки. Суды нижестоящих инстанций согласились с логикой истца, а ВС указал на необходимость строго следовать норме закона (ч. 2.1 ст. 6 214-ФЗ). Несовпадением позиций высшей инстанции и нижестоящих судов сейчас уже никого не удивишь. Примечательно то, что сам дом строился быстрее, чем судебная система рассматривала спор в отношении неустойки. При этом дело вернули в апелляционную инстанцию и спор еще не окончен», – заметил он.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Очень хорошо, что ВС РФ акцентировал свое внимание на качественной проверке нижестоящими судами расчетов по неустойке и нюансам ее исчисления. На практике при решении подобных споров вышестоящие инстанции часто поддерживают решение суда первой инстанции без дополнительного тщательного рассмотрения дела в пределах своей компетенции. Это определение ВС РФ конкретизирует положения законодательства в части взыскания неустойки, детализирует нюансы ее исчисления и обращает внимание судов на необходимость не формального, а тщательного рассмотрения конкретного дела. В итоге оно упорядочивает судебную практику в части взыскания неустойки с контрагентов, именно поэтому этот судебный акт представляет собой особую ценность для практики», – полагает она.

Зинаида Павлова

Источник:  https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-nyuansy-rascheta-neustoyki-v-otnoshenii-zastroyshchika-narushivshego-srok-peredachi-zhilya-po-ddu/