После покупки жильцы обнаружили недостатки в многоквартирных домах. Некачественная отделка, неработающие лифты — это лишь часть проблем, с которыми столкнулась собственники. Управляющая компания потребовала, чтобы застройщик бесплатно устранил дефекты. Суды посчитали, что именно истец должен доказать, что все недостатки возникли по вине ответчика. Но Верховный суд отметил: в гарантийный срок действует презумпция вины застройщика. То есть именно ему нужно подтвердить, что проблемы в зданиях появились во время эксплуатации.

Компания АО «Мосстроймеханизация-5» построила три дома в подмосковной Балашихе — № 1, 3, 5. Здания ввели в эксплуатацию в 2015 году. Строители предоставили гарантию на дома на пять лет, а на оборудование — три года. В домах № 3 и 5 первые квартиры передали жильцам 30 декабря 2015 года, в доме № 1 — 29 августа 2016 года. 

Уже после этого управляющая компания ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» обнаружила недостатки в кровле, освещении, отделке, лифтах и прочем. Компания выявила, что часть работ строители не выполнили, например стяжку полов на техническом этаже. Некоторое имущество и вовсе отсутствовало: противопожарные двери, лавки и урны у подъездов. «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» неоднократно требовала, чтобы застройщик бесплатно устранил дефекты. Компания направила первую претензию строителям 6 сентября 2017 года.

Фирма обещала, что исправит недостатки, но дома так и не отремонтировала. Поэтому 14 января 2019 года управляющая компания обратилась в суд. Она просила обязать устранить все нарекания как в самих помещениях, так и в техническом и инженерном оборудовании в трех зданиях (дело № А41-49147/2019). 

Виноват ли застройщик в дефектах

Чтобы выяснить причины дефектов, Арбитражный суд Московской области назначил экспертизу. Согласно заключению, часть недостатков связана с нарушениями при строительстве. Но по другой части эксперты причины не указали, поэтому первая инстанция назначила дополнительную экспертизу. Во второй раз эксперты подтвердили, что значительная часть недостатков возникла по вине застройщика. Из-за чего проявились другие дефекты установить не смогли — не хватило нужных документов.

АС Московской области указал, что дома № 3 и 5 передали жильцам 30 декабря 2015 года, поэтому гарантийный срок на оборудование истек 31 декабря 2018 года. Что касается остальных дефектов, то первая инстанция напомнила: в 2015 году здания приняли без замечаний. А при экспертизе однозначных выводов о вине ответчика не сделали. Специалисты подтвердили лишь наличие недостатков, но не объяснили их причину. Поэтому суд посчитал вину строителей недоказанной и отказал в удовлетворении требований управляющей компании. «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» обжаловала решение в апелляции.

10-й ААС назначил еще одну экспертизу. По итогам исследования специалисты выявили, что дефекты связаны с нарушениями при строительстве. Еще апелляция учла, что управляющая компания направляла застройщику письма с требованиями об устранении недостатков. Строительная компания признавала их и обещала устранить, но не сделала этого. Поэтому выводы первой инстанции о принятии домов без предъявления претензии суд посчитал необоснованными.

10-й ААС указал, что первая инстанция правильно заметила истечение трехлетнего срока предъявления требований по отношению к оборудованию домов № 3 и 5. Но гарантийный срок на сами дома не истек: он составляет пять лет. На здания он отсчитывается со дня его передачи, а на оборудование — со дня подписания первого передаточного акта (ч. 5, ч. 5.1 ст. 7 закона «Об участии в долевом строительстве»). Апелляция также подчеркнула, что первую квартиру в доме № 1 передали только 29 августа 2016 года, а иск предъявили 14 января 2019 года. Поэтому гарантийный срок на это здание и оснащение в нем не истек.

По этим причинам 10-й ААС отменил решение и частично удовлетворил иск. Застройщика обязали устранить недостатки в домах № 3 и 5, не включая оборудование. По дому № 1 суд удовлетворил иск и по отношению к самому зданию, и к оснащению, так как требования заявлены в пределах гарантийного срока. 

Тогда застройщик пожаловался в Арбитражный суд Московского округа. Кассация посчитала, что в экспертизе апелляции нет выводов о виновности строителей в недостатках. Поэтому АС Московского округа отменил постановление 10-го ААС и оставил в силе решение первой инстанции. Управляющая компания обжаловала постановление кассации в Верховном суде.

Не учли презумпцию вины застройщика

ВС отметил, что нарушения ответчика при строительстве установлены во всех экспертизах. Поэтому апелляция учитывала и результаты исследования по первой инстанции.

ВС подчеркнул: апелляция правильно установила нарушения при проведении строительных работ, которые привели к недостаткам в домах и оборудовании. 10-й ААС также верно установил вину застройщика в появившихся недостатках. Арбитражный суд Московской области и кассационная инстанция указали, что управляющая компания не доказала вину застройщика. Но они не учли, что по закону действует презумпция вины застройщика, если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, указал ВС. Именно строительная организация в этом случае должна обосновывать свою невиновность.

Но ответчик не представил доказательств, что недостатки образовались из-за эксплуатации дома. При этом само наличие дефектов застройщик не отрицал. В ответ на претензии истца АО «Мосстроймеханизация-5» признавало, что проблемы в домах есть.

ВС отменил постановление кассации и оставил в силе акт апелляции, которая удовлетворила требования управляющей компании. То есть застройщик должен будет устранить дефекты в доме № 1 и частично в двух других.

Проигнорировали законодательный принцип

Подход первой и кассационной инстанции противоречит закону, говорит Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Из буквального толкования ч. 7 ст. 7 закона «Об участии в долевом строительстве» и ч. 2 ст. 755 ГК следует, что в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика. Перераспределение обязательств по доказыванию на управляющую компанию в этом случае подрывает само понятие гарантийных обязательств, считает Артур Зурабян, адвокат, партнер и руководитель практики разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX

Как мы видим, некоторые суды, а в этом деле даже суд кассационной инстанции могут по-прежнему игнорировать законодательный принцип о презумпции вины застройщика.

Наталья Стенина, партнер, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Пепеляев Групп

При этом ранее ВС уже высказывался, что в пределах гарантийного срока именно исполнитель работ должен доказывать свою невиновность, продолжает Стенина. Так, в деле № А40-59571/2015 подрядчик отремонтировал вагоны и предоставил гарантию. Перевозчик во время действия гарантии обнаружил неисправности в вагонах и устранил их. После этого заказчик потребовал у подрядчика компенсации расходов. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований из-за недоказанности вины. Но ВС указал, что в гарантийный срок она презюмируется (определение ВС от 25 августа 2016 года № 305-ЭС16-4838). 

Новая позиция экономической коллегии позволит в будущем избегать противоречивого толкования закона, считает Филиппов. С ним согласна и Стенина: напоминание в виде определения ВС позволит сохранить единообразие судебной практики, касающейся распределения бремени доказывания между заказчиком и исполнителем строительных работ. Исходя из этого, застройщикам при сдаче дома лучше подготовится к возможным претензиям.

Застройщику нужно тщательно фиксировать передаваемый результат, особенно в части общедомовых помещений и имущества. Средства традиционны: фото- и видеофиксация. А если есть причины опасаться злоупотреблений дольщиков, можно такую фиксацию оформить нотариальным протоколом.

Артур Зурабян

Кирилл Балак

Источник:  https://pravo.ru/story/246299/