Суд подчеркнул, что в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить, поскольку их размер определяется с учетом всех обстоятельств дела.

Один из экспертов отметил, что такого рода споры в московском регионе являются очень частыми, однако по ним нет единообразия судебной практики. Другой указал, что ключевым элементом является определение момента, с которого, при условии добросовестного поведения сторон, должны были прекратиться арендные отношения в связи с переходом права собственности. Третий полагает, что определение Верховного Суда – это хороший прецедент, дающий правильное направление практике на повышение ответственности государственных органов за их действия перед участниками хозяйственного оборота.

14 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-11188 по делу № А40-332233/2019 о взыскании банком-арендатором убытков с Росимущества и его столичного управления по уплате арендных платежей в период уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи земельного участка и здания, где находилось арендуемое помещение.

Суды не признали убытками арендную плату, внесенную после обязания собственника продать объект арендатору

В апреле 1992 г. Сельскохозяйственная академия им. К.А. Тимирязева сдала в аренду акционерному коммерческому банку «ИРС» нежилое помещение в здании в Москве. В 2011 г. столичные власти изъяли недвижимость из оперативного управления вуза, а позднее права арендодателя были переданы Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве.

Спустя два года Росимущество провело аукцион по продаже здания, в котором находится арендуемое помещение, и земельного участка под ним, его победителем был признан АКБ «ИРС». По условиям аукционной документации и действовавшего на тот момент законодательства о приватизации имущества договор с победителем аукциона следовало заключить в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона.

Поскольку договор купли-продажи заключен не был, банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным уклонения ведомства от заключения договора и об обязании его заключить таковой. В рамках дела № А40-24682/2017 судом было отказано в удовлетворении требования о признании незаконным уклонения управления Росимущества от заключения спорного договора, однако на ведомство была возложена обязанность заключить с банком договор купли-продажи на условиях протокола об итогах аукциона от 29 ноября 2016 г. путем подписания и направления его банку.

Договор был подписан только в мае 2019 г., после чего банк обратился в АС г. Москвы с иском к Росимуществу и его столичному территориальному управлению о взыскании солидарно за счет казны РФ 30 млн руб. убытков и 4 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. По мнению банка, в результате уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи он понес убытки в виде внесенной в период с января 2017 г. по май 2019 г. арендной платы.

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска со ссылкой на недоказанность наличия убытков, их размера и причинно-следственной связи между бездействием ответчиков и возникновением убытков. При этом суд указал, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием считается заключенным с момента вступления в законную силу решения АС г. Москвы по делу № А40-24682/2017, то есть с 13 июня 2018 г., – именно с этой даты, отметил суд, нарушение прав банка прекратилось.

В решении также отмечалось, что банк в спорный период продолжал пользоваться зданием на условиях аренды в соответствии с договором от 3 апреля 1992 г., поэтому сумма внесенной им арендной платы не является убытками, так как была уплачена не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательств по действующему арендному договору. Первая инстанция добавила, что сумма предъявленных ко взысканию убытков рассчитана без учета расходов на содержание имущества, которые истец понес при переходе к нему права собственности, включая налоговые платежи и другие затраты. Кроме того, банк, по мнению суда, не обосновал наличие солидарной обязанности ответчиков по возмещению убытков. В дальнейшем апелляция и кассация поддержали вывод нижестоящего суда.

ВС указал, что нижестоящие инстанции не могли отказать в иске

Рассмотрев кассационную жалобу банка «ИРС», Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что нижестоящими судами не исследовался вопрос о наличии или отсутствии причинно-следственной связи между уклонением Управления Росимущества от обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества и возникновением у банка убытков. Он также отметил, что подписанный во исполнение решения суда договор купли-продажи был направлен в адрес банка письмом от 26 апреля 2019 г., которое было получено последним 14 мая 2019 г., при этом в договоре проставлена дата 22 мая 2019 г., а не дата вступления в законную силу судебного акта, однако суды не дали этому правовую оценку.

Верховный Суд также подчеркнул, что банк в ходе судебного разбирательства указывал на то, что он, полагая, что его обязанность по внесению арендной платы прекращена с момента вступления в законную силу решения АС г. Москвы по делу № А40-24682/2017, перестал осуществлять платежи. Однако 23 апреля 2019 г. в адрес банка поступила претензия Управления Росимущества с требованием об уплате арендной платы за период после вступления в законную силу судебного акта, которую истец вынужден был исполнить.

«Ссылаясь на отсутствие доказательств перехода к банку права собственности на спорное имущество и оплаты им его стоимости, суды не учли представленное в материалы дела решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2020 г. по делу № А40-324086/2019, которым признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации права собственности банка на спорное имущество, а также установлен факт полной оплаты этого имущества», – заметил Суд.

Он добавил, что вывод о том, что сумма убытков рассчитана истцом без учета расходов на содержание имущества, был сделан нижестоящими судами без исследования вопроса о том, кто в спорный период нес соответствующие расходы. Кроме того, суды не учли, что в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить, поскольку размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинкского международного коммерческого арбитража Юнис Дигмар отметил, что такого рода споры в московском регионе являются очень частыми и по ним нет единообразия судебной практики: встречаются диаметрально противоположные позиции при схожести фактических обстоятельств. «Проблема заключается в том, что, несмотря на признание судом бездействия публично-правового органа незаконным, тот же самый суд может по требованию этого же органа взыскать арендную плату либо неосновательное обогащение за период, в течение которого покупатель уже имел субъективное право заключить договор купли-продажи и приобрести в собственность объект недвижимого имущества, но не мог реализовать его по причине уклонения либо отказа публично-правового органа от совершения требующихся от него действий», – пояснил эксперт.

Юнис Дигмар отметил, что Верховный Суд затронул два вопроса по данной спорной ситуации. Первый – обязан ли покупатель платить арендную плату за период бездействия публично-правового органа. В этом вопросе, отметил он, Суд высказался однозначно, указав на недопустимость такого взыскания. «Второй вопрос заключался в следующем: когда прекращается обязанность покупателя вносить арендную плату либо плату за фактическое пользование недвижимым имуществом (при отсутствии договорных отношений). Конкретного ответа на данный вопрос Суд, к сожалению, не дал, что, конечно, огорчает, поскольку вновь данный вопрос придется разрешать суду первой инстанции», – считает Юнис Дигмар.

Адвокат добавил, что, исходя из анализа законодательства и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов ВАС и ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., следует, что обязательство покупателя по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, право на заключение договора купли-продажи которого возникло у данного покупателя по результатам конкурентных процедур или без проведения торгов, прекращается в день, следующий за датой, когда должна была бы произойти регистрация перехода права собственности на покупателя, при условии, что публично-правовой орган своевременно исполнил бы свои обязанности.

Юнис Дигмар также полагает, что судебный акт, которым бездействие публично-правового органа признано незаконным, является в данном случае лишь подтверждением незаконности бездействия. Поэтому начало его течения следует исчислять с того момента, когда запись о регистрации перехода права должна была появиться в реестре, однако по не зависящим от покупателя обстоятельствам, связанным с виновным бездействием публично-правового органа, так и не была внесена. «С учетом того, что подобного рода споры имеют довольно частый характер, хотелось бы увидеть окончательную позицию по этому вопросу именно на уровне Верховного Суда», – заключил он.

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков полагает, что ключевым элементом предмета доказывания по указанному спору является определение момента, с которого, при условии добросовестного поведения сторон, должны были прекратиться арендные отношения в связи с переходом права собственности. «Верховный Суд прямо не говорит о том, когда именно данный момент должен был возникнуть, оставляя данный вопрос на откуп нижестоящих инстанций», – отметил он, добавив, что в определении есть два вывода, которые должны помочь первой инстанции определить этот момент.

«На месте истца я бы исходил из того, в какой момент, при условии соблюдения всех сроков и добросовестном поведении, право собственности на спорный объект перешло бы к банку. Именно с этой даты следует отсчитывать период взыскания убытков. Вопрос фактического заключения договора (который явно заключен со срывом сроков), а тем более вопрос вступления в законную силу решения (которым ретроспективно установлено нарушение со стороны продавца) не должны иметь значения», – убежден Виктор Глушаков. Адвокат добавил, что самым простым способом решения указанного вопроса для нижестоящих инстанций видится привязка к чему-то формальному, например к дате подписания или направления документа или чему-то, что позволит документально подтвердить сделанные выводы.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что определение в целом находится в русле разъяснений Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ». «Разъяснения, как и последующая практика Верховного Суда, в целом ориентируют суды существенно смягчать стандарты доказывания для потерпевшей стороны по делам о взыскании убытков. Кроме того, подход судов о включении в состав убытков арендной платы, излишне уплаченной покупателем из-за волокиты с оформлением договора купли-продажи арендуемого объекта, отнюдь не является чем-то новым», – полагает он.

По словам эксперта, ВС вполне законно и справедливо поправил суды нижестоящих инстанций, слишком уж увлекшиеся защитой интересов бюджета. «Остается загадкой, какие разумные интересы покупателя предполагали нижестоящие суды, утверждая позицию о том, что покупатель ничего не теряет от многомесячного затягивания с оформлением выкупа арендуемого им помещения. Также обращает на себя внимание отсутствие в судебных актах нижестоящих инстанций какой-либо внятной аргументации отказа в компенсации расходов покупателя на уплату аренды за периоды до даты вступления в законную силу решения по делу А40-24682/2017, которым на Управление была возложена обязанность заключить договор купли-продажи», – подчеркнул Николай Сапожников.

Он добавил, что нижестоящие суды не дали оценку тому обстоятельству, что обязанность оплачивать арендную плату по общему правилу прекращается не с момента вступления в силу договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности. «Поэтому суду надлежит исследовать условия заключенного договора купли-продажи земельного участка и здания, а также вопросы – в какой мере задержка со стороны управления в оформлении договора купли-продажи повлияла на задержку с расчетами по договору и с регистрацией перехода права собственности на спорный объект, как и на прекращение обязанности покупателя уплачивать арендную плату. При этом при расчете убытков суду нужно в том числе учитывать аспект налоговых расходов сторон в указанный период. Данные вопросы тем более становятся любопытными, учитывая, что из судебных актов по делу мы узнаем, что Росреестр, который самостоятельно несет ответственность за свои незаконные действия, неправомерно отказывал покупателю в регистрации права и этот отказ был признан незаконным в отдельном производстве», – заключил Николай Сапожников.

По его мнению, определение Верховного Суда – это хороший прецедент, дающий правильное направление практике на повышение ответственности государственных органов за их действия перед участниками хозяйственного оборота.

Зинаида Павлова

Источник:  https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-pri-nevozmozhnosti-ustanovit-razmer-ubytkov-nelzya-otkazat-v-iske/