Телефон в Ярославле: +7 (4852) 33-23-66
Будни: 9:00-18:00

НОВОСТИ

ВС разъяснил, как считать убытки по зависшей сделке
18.09.2023
ВС разъяснил, как считать убытки по зависшей сделке
x
150

По закону стороны должны вместе обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход собственности в сделках купли-продажи недвижимости. Но юристы говорят, что на практике по договоренности этим занимается лишь один из контрагентов. Так было и в деле, которое недавно рассмотрел Верховный суд. Там процедурой занимался продавец по доверенности покупателя. Сделка почти на год зависла у чиновников, поэтому приобретатель актива захотел взыскать убытки и проценты, поскольку владелец сдавал помещения в аренду.

Сделка зависла
Компания «Голд Тайм» 13 июня 2020-го купила у Государственного проектно-конструкторского и научно-исследовательского института авиационной промышленности недвижимость в Москве за 500 млн руб. Эти помещения собственник сдавал в аренду. В договоре прописали: если сторона ненадлежаще исполнит обязательства, то она должна полностью возместить убытки контрагенту. Также там зафиксировали, что право собственности переходит к фирме после его госрегистрации. Покупатель сразу внес задаток 96,9 млн руб., а остальные 403,1 млн руб. — в сентябре. егистрацией права собственности занимался продавец. Покупатель выдал доверенность для подачи бумаг указанному институтом лицу. 30 июня стороны направили в Росреестр документы, чтобы переоформить объекты. Но в июле власти приостановили регистрацию. Чиновники обратили внимание, что в перечне бумаг не хватает оригинала договора купли-продажи. 

А еще госинспекция по недвижимости направила в Росреестр письмо о нецелевом использовании участка, где расположены спорные помещения. Институт представлял в службу дополнительные пояснения насчет помещений и просил переоформить собственность. Затем стороны уже сами просили приостановить регистрацию: в отношении продавца возбудили исполнительные производства и ему нельзя было переоформлять помещения. Потому переход собственности зарегистрировали только 7 апреля 2021-го.

Недополучили прибыль
Сделка зависла, поскольку затянулась регистрация собственности, и «Голд Тайм» понес убытки. Институт продолжал получать доход и сдавать помещения в аренду. Если бы здания вовремя перешли к фирме, то она могла бы заработать деньги от сдачи их в аренду. Потому компания подала на контрагента в суд (дело № А40-180355/2021). Истец требовал взыскать с института 10,7 млн руб. убытков и 15,6 млн руб. процентов за пользование чужими деньгами с июля 2020-го по апрель 2021-го. Эту сумму истец посчитал от общей стоимости сделки. 

Институт возражал и просил снизить размер процентов по ст. 333 ГК («Уменьшение неустойки»). Еще ответчик настаивал, что нет его вины в причинении ущерба компании.

Три инстанции встали на сторону истца. Сначала АСГМ взыскал убытки, но проценты снизил до 3 млн руб. по ст. 333 ГК. Апелляция и кассация полностью удовлетворили иск. Они отметили, что ответчик даже после продажи продолжил извлекать прибыль, сдавая имущество в аренду. Это упущенная выгода для покупателя. Еще суды подчеркнули, что приостановление регистрации Росреестром незаконным не признавалось. 

Что сказал Верховный суд
Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ. Экономколлегия подчеркнула: в предпринимательских отношениях ответственность применяется независимо от вины. ВС отметил, что одна из причин зависания сделки — неполный пакет документов. Предоставить их властям — это совместная обязанность сторон. Суды же возложили ответственность за непередачу помещений только на институт. Хотя обе стороны сделки могли контролировать, чтобы переход собственности оформили вовремя. Потому этот вывод судов СКЭС признала ошибочным.

Еще экономколлегия отметила: во второй раз приостановить регистрацию в Росреестре от имени истца просило лицо, на чье имя выдана доверенность на подачу документов. Потому последствия от этих действий возникают для самой компании.Также ВС обратил внимание, что при расчете упущенной выгоды от сдачи помещений в аренду в спорный период следовало учитывать связанные с недвижимостью расходы продавца. Не согласился ВС и с расчетом процентов. 

Экономколлегия напомнила: проценты, которые продавец должен выплатить за непередачу предоплаченного товара, нельзя считать как проценты за пользование чужими деньгами. В этом деле фактически была предоплата по договору, так как помещения переданы уже после финансовых операций. Коллегия подчеркнула, что истец требует проценты за пользование деньгами с июля 2020-го по апрель 2021-го. При этом он выплатил всю сумму по сделке лишь в сентябре 2020-го. До внесения всей суммы предоплаты продавец не обязан передавать товар, а покупатель не вправе требовать от него сделать этого, указал ВС. 

Коллегия также подчеркнула, что суды не учли п. 1 ст. 394 ГК («Убытки и неустойка»). Согласно норме, если за ненадлежащее исполнение установлена неустойка, убытки возмещают в части, которую она не покрывает.


Елена Нозикова
Источник:https://pravo.ru/story/248098/

Вернуться наверх
8 (4852) 33-23-66