Верховный Суд подчеркнул, что объединение для продажи на торгах в одном лоте главной вещи и ее принадлежности отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.

Одна из экспертов «АГ» отметила, что в практике наблюдаются случаи, когда в рамках банкротных торгов с целью увеличения доходной части активов происходит продажа «единых» объектов разными лотами. Другая считает правильным рассматривать коридоры по аналогии с общим имуществом МКД и не распространять на них преимущественное право выкупа доли. Третья полагает, что подобные случаи говорят о необходимости дополнительного правового регулирования вопросов общей собственности на помещения, используемые в нежилых зданиях для эксплуатации более чем одного помещения в здании.

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-490 по делу № А41-41906/2021, в котором указал, что нельзя защищать право без проверки возможности его реализации в спорной ситуации, разрешенной при неисследовании значимых обстоятельств и неприменении надлежащих правовых норм.

В деле о банкротстве Алексея Кушнира финансовый управляющий подал ходатайство об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника. Управляющим в представленное на утверждение суда Положение был включен в том числе лот, в котором объединены нежилое помещение площадью 98,2 кв. м (помещение 1) и 1/2 нежилого помещения площадью 11,7 кв. м (помещение 2). Необходимость совместной продажи помещений управляющий обосновывал соотношением их как, соответственно, обособленного и вспомогательного и функциональной связанностью.

Положение было утверждено определением АС Московской области в редакции финансового управляющего. Суд посчитал, что представленное управляющим Положение не противоречит закону, направлено на получение максимальной выручки в интересах всех кредиторов и должника и минимизацию расходов на процедуру банкротства. Вместе с тем Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению ходатайства по правилам для суда первой инстанции, привлек к участию в споре в качестве третьего лица АНО «Издательский дом “Народное образование”», которая, являясь собственником второй половины нежилого помещения 2, претендовала на приобретение доли в нем должника. По итогам рассмотрения апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в утверждении Положения, посчитав неподтвержденным вспомогательное назначение помещения 2 и признав предложенный порядок формирования лота нарушающим преимущественное право издательского дома на покупку доли в общей собственности. Суд округа поддержал решение апелляции.

Впоследствии кредитор должника Андрей Поляков подал кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой просил об отмене судебных актов апелляционного и окружного судов и принятии нового судебного акта об утверждении Положения в редакции финансового управляющего. Рассмотрев дело, ВС пояснил, что в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании. В связи с этим со ссылкой на п. 1 ст. 6 ГК РФ в названном постановлении указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд отметил, что согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие Приказом Минстроя России от 13 мая 2022 г., вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования. ВС установил, что в экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат. Так, нежилое помещение 1 состоит из комнат: тамбур (№ 1, 2), коридор (№ 3, 6), кабинет (№ 4, 5, 7, 8), уборная (№ 21, 22). Нежилое помещение 2 представляет собой комнату № 23 с назначением «коридор». Из схемы в техническом плане, составленном в отношении спорных помещений, усматривается, что коридор (№ 23), непосредственно примыкая к коридорам (№ 3, 6), обеспечивает доступ в кабинеты и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нем уборные (№ 21, 22). Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.

Как отмечено в определении, оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2. Применительно к правилам ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи), и должно следовать его судьбе. В рассматриваемом случае коридор обслуживает помещения «Издательского дома» и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него, счел ВС.

Экономколлегия указала, что объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников. Данная нижестоящими судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа. Использование указанного помещения по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается издательский дом, не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке, подчеркнул ВС.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что апелляционный и окружной суды защитили право организации без проверки возможности его реализации в спорной ситуации, разрешенной при неисследовании значимых обстоятельств и неприменении надлежащих правовых норм. В связи с этим он отменил обжалуемые судебные постановления, направив обособленный спор на новое апелляционное рассмотрение.

Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова заметила, что затронутая в определении проблема является актуальной, поскольку в практике наблюдаются случаи, когда в рамках банкротных торгов с целью увеличения доходной части активов происходит продажа «единых» объектов разными лотами: например, бывают случаи, когда отдельно выставляются на торги и продаются здание и земельный участок, на котором оно расположено.

Эксперт считает, что по нормам действующего законодательства указанная ситуация является недопустимой, поскольку в Земельном кодексе РФ в качестве одного из ключевых закреплен принцип единства земли и объекта, который на нем расположен. Земельный участок предназначен исключительно для эксплуатации здания, ни для какой иной цели (ст. 39.20 ЗК РФ). Следовательно, такие торги (когда продается отдельно здание и земельный участок) должны быть признаны недействительными. «В рассматриваемом деле ситуация аналогична. Объекты (нежилое помещение и коридор) являются взаимозависимыми, так как коридор предназначен исключительно для прохода в нежилое помещение. Как-либо по-иному попасть в указанное помещение, нежели посредством данного коридора, не представляется возможным. Такая конструкция в гражданском праве называется “главная вещь и ее принадлежность”. Следовательно, каких-либо иных потенциальных покупателей, кроме собственника нежилого помещения, быть не может. Правовая связь между указанными объектами не подлежит разрыву», – пояснила Анна Жолобова.

Адвокат АБ КИАП Любовь Махлай отметила, что в данном споре апелляционный суд защитил преимущественное право сособственника должника на покупку доли в праве собственности на спорное помещение, не разобравшись в назначении спорного помещения и не проверив возможность реализации этого права. «Спорное помещение оказалось вспомогательным – коридором, единственной функцией которого является предоставление доступа к двум основным помещениям с кабинетами. Одно помещение принадлежит должнику, другое – его сособственнику. Поскольку коридор обеспечивает доступ в основное помещение, конкурсный управляющий решил объединить основное помещение и долю в праве собственности на коридор в один лот», – разъяснила она.

По мнению эксперта, ВС справедливо поддержал позицию конкурсного управляющего. «В нежилых зданиях коридоры, которые предоставляют доступ к основным помещениям, тоже регистрируются как отдельные помещения, а собственники или владельцы основных помещений оформляют на коридоры права. Если основные помещения будут принадлежать двум разным собственникам, а коридор, связывающий их, – только одному собственнику, получится, что второй собственник должен будет арендовать часть коридора у первого, что несправедливо. В этой связи правильно рассматривать коридоры по аналогии с общим имуществом МКД и не распространять на них преимущественное право выкупа доли», – заключила Любовь Махлай.

Председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова подчеркнула, что проблема правового регулирования общей собственности на помещения, используемые в нежилых зданиях для эксплуатации более чем одного помещения в здании, продолжает оставаться актуальной в силу отсутствия соответствующих правовых норм. При этом еще в 2009 г. Пленум ВАС РФ констатировал отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, и указал на возможность применения аналогии закона, в частности норм ЖК РФ, регулирующих право собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

Эксперт отметила, что в рассмотренной ситуации, хотя формально вспомогательное помещение и находится в общедолевой собственности двух собственников помещений, оно должно следовать судьбе главной вещи – основного помещения. «В противном случае может получиться, что коридор целиком будет принадлежать одному собственнику, а второй не сможет попасть в свое основное помещение и, соответственно, пользоваться им. Именно такие случаи говорят о необходимости дополнительного правового регулирования вопросов общей собственности на помещения, используемые в нежилых зданиях для эксплуатации более чем одного помещения в здании», – прокомментировала Ольга Власова.

Анжела Арстанова

Источник:  https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-nelzya-prodavat-osnovnoe-pomeshchenie-otdelno-ot-neobkhodimogo-dlya-dostupa-k-nemu-koridora/