ВС подчеркнул, что застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на МКД, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить эту документацию.

По мнению одного адвоката, ВС РФ защитил интересы УК и конкретных жителей МКД, поставив их выше формальных требований закона, так как непередача документации может привести к опасным последствиям. Другая полагает, что практика истребования у застройщика технической документации в отношении многоквартирного дома сложилась давно и Суд лишь подтвердил неизменность его правовой позиции по этому вопросу.

30 марта Верховный Суд вынес Определение № 304-ЭС22-24319 по делу № А45-31177/2021, в котором пояснил, почему срок исковой давности не всегда применим в делах об истребовании управляющей компанией документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, от застройщика.

ООО «Специализированный застройщик “Союз-Инвест”» построило в Новосибирске многоквартирный дом, который был введен в эксплуатацию в сентябре 2017 г. Решением общего собрания жильцов, инициатором проведения которого выступил застройщик, был определен способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, в качестве которой было избрано ООО «Велес».

Далее застройщик и УК подписали реестры передачи технической документации, однако она не была передана в полном объеме. В связи с этим УК в сентябре 2021 г. направила в адрес застройщика претензию с требованием о передаче технической документации, неисполнение которой послужило основанием для обращения в суд. В иске указывалось на создание ответчиком препятствий в эксплуатации МКД в связи с уклонением от передачи технической документации на спорный объект и иных связанных с управлением этим домом документов.

В ходе производства по делу ответчик заявил о передаче большей части истребованной документации не только по реестрам от 31 августа и 11 сентября 2017 г., но и по актам приема-передачи от 29 сентября, 14 ноября и 11 декабря 2017 г., а также указал на пропуск УК срока исковой давности. Суд согласился с этими доводами и отказал в иске. Он отметил, что часть истребуемой документации была передана УК на основании реестров, а также актов приема-передачи, подписанных в 2017 г., тогда как списки жильцов и нанимателей в многоквартирном доме, лиц, использующих общее имущество на основании договоров, а также документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений земельного участка, истребуются у ответчика необоснованно. В отношении остальной части заявленных в иске документов, как заклчил суд, пропущен срок исковой давности, поскольку УК осуществляет свою деятельность с октября 2017 г., а сам иск был подан в суд лишь в середине ноября 2021 г., т.е. с пропуском трехлетнего срока. Апелляция и кассация поддержали такое решение.

УК «Велес» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества жильцов такого дома, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества жильцов в этом доме, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им. Отсутствие или утрата указанной документации не может служить основанием для прекращения такой обязанности, в этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

ВС также отметил, что строительные нормы и правила, действовавшие в период ввода дома в эксплуатацию, предусматривали, что техническая и иная необходимая для эксплуатации дома документация, представляемая подрядчиком и заказчиком в государственные приемочные комиссии, после приемки объекта хранится у эксплуатационной организации. При этом к обязанностям застройщика в рамках организации процесса приемки объекта относятся комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации.

Техническая документация длительного хранения, которую застройщик также обязан передать управляющей компании, должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. При этом инструкция по эксплуатации многоквартирного дома является лишь одним из документов, подлежащих передаче застройщиком управляющей организации. «Таким образом, документация, необходимая для эксплуатации объекта капитального строительства, в обязательном порядке должна находиться у застройщика на момент ввода дома в эксплуатацию. Обязанность по передаче проектной документации на жилой дом собственникам (владельцу) объекта недвижимости, представителем которых является управляющая организация, возникает в силу прямого указания закона и не прекращается в течение всего периода эксплуатации дома», – заметил ВС.

Он добавил, что техническая документация на МКД не является общедоступной и не может быть самостоятельно получена УК в соответствующих органах, но необходима ей для выполнения своих функций. Соответственно, УК вправе требовать от застройщика передачи такой документации для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества МКД. Предусмотренная НПА передача такой документации от застройщика к управляющей организации происходит одновременно с передачей в обслуживание такого многоквартирного дома, если иной (более поздний срок) не установлен специальным нормативным правовым регулированием либо соглашением сторон. Такой более поздний срок продолжительностью в один месяц предусмотрен только в отношении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (на бумажном и электронном носителях). Иная документация подлежала передаче застройщиком УК одновременно с включением сведений о спорном многоквартирном доме в реестр лицензий управляющей компании.

В этом деле, заметил ВС, спорный МКД был введен в эксплуатацию в сентябре 2017 г., истребуемая истцом документация в полном объеме в момент приемки дома находилась у застройщика, в противном случае приемка не была бы осуществлена. «Следовательно, в настоящем случае застройщик не передал управляющей компании необходимую документацию в полном объеме, допустив тем самым противоправное бездействие, выразившееся в несоблюдении вышеназванных норм и правил, что влияет на выполнение истцом функции управления многоквартирным домом, на содержание общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы и возможности возмещения вреда в результате такого содержания, – отмечено в определении. – Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о незаконном уклонении застройщика от передачи технической документации на многоквартирный дом управляющей компании, что выражается в длительном невыполнении (ненадлежащем выполнении) предусмотренной законом обязанности».

ВС добавил, что застройщик передал УК лишь часть документации: в частности, документы на установленные общедомовые (коллективные) приборы учета, техпаспорт на МКД, инструкцию по его эксплуатации, кадастровый план, приказ о присвоении адреса, градостроительный план. Однако не были переданы, помимо прочего, проектная документация на МКД, план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем, схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, теплоснабжения, электроснабжения.

При длящемся уклонении от передачи такой документации застройщик должен исходить из того, что соответствующий иск, направленный на устранение всяких нарушений прав жильцов в многоквартирном доме, может быть предъявлен к нему в течение всего периода эксплуатации дома, обеспечивая сохранность документации, а при необходимости – готовность к ее восстановлению. Следовательно, застройщик, допускающий уклонение от передачи документации на МКД, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности, поскольку не является лицом, имеющим права хранить указанную документацию, он не имеет материально-правового интереса, подлежащего защите в этом случае (ст. 195 ГК РФ). В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что Верховный Суд проанализировал обязанность застройщика передать документацию и обоснованно пришел к выводу о том, что требуемые УК документы необходимы ей для обеспечения безопасной эксплуатации и содержания общедомового имущества. «Действительно, перечень запрашиваемых документов необходим УК даже просто для выполнения базовых задач по управлению домом. Передача такой документации основана на специальных нормах права», – указал он.

Также, отметил эксперт, ВС обоснованно пришел к выводу, что сроки исковой давности не нарушены и не могли быть нарушены. «Со стороны ответчика допущено длящееся нарушение в виде бездействия. Вообще, ответчикам по спорам, где истцы исходят из незаконного бездействия, всегда очень сложно ссылаться на применение сроков исковой давности, так как при бездействии срок исковой давности просто не начинает течь. Единственный вариант – пытаться говорить о начале срока исковой давности с момента истребования (предъявления первого требования) УК документации. Однако в рассматриваемом случае претензия была заявлена незадолго до подачи иска. ВС РФ защитил и интересы конкретных жителей, и в принципе интересы всех потенциальных жильцов, поставив их выше формальных требований закона, понимая, что непередача документации может привести к опасным последствиям», – заключил Александр Немов.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что практика истребования у застройщика технической документации в отношении многоквартирного дома сложилась давно и определение Верховного Суда лишь подтверждает неизменность правовой позиции по такому вопросу. «Иногда суды помимо истребования обязывают застройщика изготовить недостающую документацию в случае частичного ее отсутствия. Заслуживает внимания применение ВС РФ ст. 304 ГК РФ в этом конкретном судебном споре. Суд четко указывает, что иски об истребовании технической документации он относит к негаторным, т.е. к искам об устранении нарушений права. В отличие от виндикационного иска, негаторный иск применяется для защиты прав собственника или лица, владеющего имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, от действий, не связанных с лишением владения. Соответственно, к негаторному иску, в отличие от виндикационного, сроки исковой давности неприменимы. Срок исковой давности на него не распространяется ввиду того, что нарушение, на котором основан негаторный иск, является длящимся. Однако следует отметить некоторые особенности указанного способа защиты, а именно что с устранением длящегося нарушения, не связанного с лишением владения, исключается возможность предъявления негаторного иска. Так как этот способ защиты осуществим лишь до тех пор, пока длится нарушение», – заметила она.

Зинаида Павлова

Источник:  https://www.advgazeta.ru/novosti/pri-neperedache-zastroyshchikom-vsey-dokumentatsii-po-domu-upravlyayushchey-kompanii-sroki-davnosti-neprimenimy/