Телефон в Ярославле: +7 (4852) 33-23-66
Будни: 9:00-18:00

НОВОСТИ

Продажа квартиры, купленной с использованием средств маткапитала: пошаговая инструкция
12.12.2023
Продажа квартиры, купленной с использованием средств маткапитала: пошаговая инструкция
x
214

Россияне чаще всего тратят средства материнского капитала на улучшение жилищных условий - используют сертификат в качестве первоначального взноса по ипотеке, гасят уже взятый жилищный кредит, сразу покупают жилье, добавляя недостающую сумму. Так поступают примерно в 70 процентах случаев при получении маткапитала. При этом люди часто не задумываются о том, накладывает ли он какие-то ограничения на приобретаемое жилье. Что будет, когда вы решите продать купленную квартиру? В этом материале подробно отвечаем на этот вопрос.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.

Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.

Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить - это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.

"В нашей семье в 2021 году родилась дочь, и мы маткапитал сразу вложили в погашение ипотеки, поскольку взяли ее за год до рождения ребенка, - рассказывает "РГ" житель Подмосковья Вадим Коротков. - Кстати, мы хотели с помощью сертификата сократить срок ипотеки, но оказалось, что так нельзя - средства маткапитала можно направить только на сокращение размера платежа, чтобы в семье оставалось больше денег".

Однако уже в 2023 году Вадим с женой стали задумываться о продаже жилья - собрались продать машину, чтобы погасить оставшуюся часть кредита и опубликовать объявление о продаже квартиры. "Мы сначала купили однушку, поскольку у нас была ограниченная сумма для первоначального взноса, - объясняет Вадим. - А сейчас понимаем, что нужно жилье побольше - ребенок растет, постепенно нужна будет детская комната, да и в целом пространство лишним не бывает. К тому же мы хотели бы перебраться в Москву".

Впрочем, быстро реализовать свою затею у Вадима вряд ли получится - он неожиданно узнал,что маткапитал накладывает ограничения на жилье.

Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция

Выделение долей

В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом - нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной. Рекомендуем прочитать подробную статью о том, как правильно выделить доли детям.

Не стоит выделять большие доли - к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 1\3 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится.

Логика у государства здесь простая - маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю - так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.

Получение разрешения органов опеки

А вот дальше начинается интересное - после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал "растает". Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель - органы опеки.

Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде - уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен - это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.

Нюансы. На что обратить внимание

Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.

Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал - какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире - помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал.

Список необходимых документов

Что касается необходимых документов, которые подаются в органы опеки, то список лучше уточнять в конкретном учреждении - он может отличаться в зависимости от ситуации и от региона. И вообще начинать все действия лучше с консультации с органами опеки - большое значение имеет человеческий фактор, поскольку где-то продажу жилья с детскими долями сразу воспринимают в штыки, а где-то готовы искать варианты и подсказывать.

Заявление в органы опеки в Москве, Подмосковье, а вероятно, и в других регионах, подается через МФЦ, говорит юрисконсульт офиса "Академическое" "ИНКОМ-Недвижимость" Наталья Киселева. Прием пакета документов и составление всех необходимых заявлений производится там. Срок выдачи разрешения - 14 дней. Там же собственники в итоге получают готовое разрешение органа опеки на сделку.

Образец заявления на отчуждение жилого помещения в источнике.

Поиск покупателей и новой квартиры

Когда разрешение получено, то позади лишь половина пути. Теперь вы имеете полное право на продажу квартиры, но тут тоже есть нюансы.

Список документов, необходимых для разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью:

-  заявление

-  паспорт законного представителя

-  свидетельства о рождении для детей  до 14 лет или паспорта детей

-  документы на жильё, например, на продаваемую или покупаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН)

-  документы, подтверждающие открытие банковского счёта, на котором находятся необходимые денежные средства

-  единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого сёта и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ

-  отчёт об оценочной рыночной стоимости жилья.

 Некоторых покупателей отпугивает сам факт наличия детских долей - разрешение от органов опеки должно развеять сомнения, но часть потенциальных покупателей в этой ситуации может исчезнуть. Риелторы говорят, что иногда жилье с маткапиталом приходится продавать со скидкой, иначе поиск покупателей может растянуться на многие месяцы.

Кроме того, как правило, условие при продаже квартиры с маткапиталом - альтернативная сделка. Когда одна квартира продается - и тут же покупается другая. Это все усложняет - мало найти покупателя на свое жилье, нужно еще подобрать новую квартиру взамен и договориться с ее продавцом.

Юристы отмечают, что покупатели квартир с маткапиталом нередко проявляют двойную внимательность, и это неслучайно. "Покупателю обязательно нужно проконтролировать, что дети приобретают взамен своих долей, - говорит Киселева. - Это нужно обязательно уточнить заранее, а также внимательно изучить разрешение опеки. Ведь даже в самом разрешении будет обязательно указано, что опека вправе признать сделку недействительной, если ее требование выполнено не будет".

После сделки (и это всегда отражено в распоряжениях опеки) родители обязаны предоставить документы по проданной и купленной квартире в орган опеки, отмечает эксперт. Опека контролирует выполнение поставленных условий и соответствие заявленных данных купленному объекту. Неисполнение распоряжения влечет возможность расторжения договора купли-продажи. Поэтому это серьезно и для продавцов-родителей, и для покупателя такой квартиры.

Особенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталом

Если квартира с маткапиталом была куплена в ипотеку, то есть два варианта действий:

-  Либо нужно погасить кредит, выделить доли и получить разрешение опеки.

-  Либо сначала попросить разрешения на выделение долей у банка - пока кредит не погашен, квартира находится у него в залоге. Банк может пойти навстречу, а может и не пойти, здесь сложно предугадать. В любом случае нужно написать письменное заявление и приложить необходимые документы, список нужно запросить у банка.

Договор купли-продажи квартиры составляется в зависимости от ситуации - в нем может вообще не упоминаться использование материнского капитала, а разрешение органов опеки на продажу детских долей может служить дополнением к договору.

Важно! Продажа квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетние, осуществляется только в нотариальной форме. Договор купли-продажи будет составлять нотариус, к которому обратится семья, отмечает Киселева.

Образец заявления купли-продажи жилого помещения в источнике.

Налог с продажи квартиры с маткапиталом

При продаже жилья с маткапиталом может возникнуть необходимость заплатить налог на доходы физических лиц. Но все зависит от условий.

Так, по статье 217.1 Налогового кодекса России не нужно платить налог, если:

-  квартира находится в собственности более 5 лет

-  квартира находится в собственности более 3 лет и при этом является единственным жильем

-  в семье есть двое и более несовершеннолетних детей (для учащихся очно ограничение по возрасту увеличено до 24 лет) и в течение календарного года или до 30 апреля следующего года после сделки куплено новое жилье, причем оно больше прежнего, а его кадастровая стоимость выше.

Важно! Еще один важный нюанс - квартира в вашей собственности может быть больше трех или пяти лет, но доли детям зачастую выделяются позже. И в таком случае, если для их долей срок не вышел, то у них возникнет необходимость уплатить налог с их долей. В этой ситуации тоже будет на руку, если размер доли - минимальный. Но расходы эти необходимо учитывать при планировании сделки.

В 2024 году с 1 февраля материнский капитал проиндексируют на 7,5 процента. Его размер после повышения составит:

на первого ребенка - 631 тысяча рублей;
на второго ребенка - 834 тысячи рублей.

 

Александр Мелешенко

Источник:  https://rg.ru/2023/11/29/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom.html

Вернуться наверх
8 (4852) 33-23-66